Neste Artigo, convidei meu amigo Anderson Chaves para escrever sobre os Fundos Imobiliários. Muitas pessoas querem investir em imóveis porém só conhecem a maneira tradicional, que é a compra de imóveis físicos através de financiamentos para posteriormente alugar ou vender. Porém existe uma maneira muito mais simples e barata de investir em imóveis através da própria Bolsa de Valores – os Fundos Imobiliários.

Comprar um imóvel físico é, na grande maioria dos casos, algo muito burocrático e exige uma grande quantia em dinheiro, tornando o investimento inacessível para muitas pessoas. Além disso, há inúmeros custos de manutenção e impostos. Os fundos imobiliários são uma excelente alternativa, e neste artigo você aprenderá tudo o que precisa saber sobre este investimento. Espero que goste!


Investir em Imóveis com Pouco Dinheiro:

Conheça os Fundos Imobiliários

Fundos Imobiliários

Olá, amigos do blog Poupar e Viver. Hoje vamos falar um pouquinho sobre os fundos imobiliários, ou FIIs.

Primeiramente, o que são Fundos Imobiliários?

Esse é o vídeo em que o Cristian Tetzner, um dos maiores especialistas em fundos imobiliários do Brasil, comenta rapidamente sobre a definição dos fundos imobiliários.

Fundos imobiliários são ativos geradores de renda. As cotas são negociadas em bolsa, onde você pode comprar ou vender, dependendo de sua estratégia. Os fundos geralmente pagam aos cotistas uma renda mensal (alguns pagam semestral ou anualmente), que é proveniente dos aluguéis que os inquilinos pagam ao fundo.

Além de aluguel de imóveis, os cotistas podem recebem renda proveniente de financiamentos que o fundo cobrou. Como foi explicado acima no vídeo.

Basicamente, o fundo fornece os imóveis, e os inquilinos interessados (Banco do Brasil, BrasilFoods, PETROBRAS, Caixa Econômica Federal) pagam o aluguel referente a essas instalações por eles ocupadas. Para o inquilino, é mais vantagem pagar aluguel do que imobilizar o dinheiro em um imóvel próprio, e com isso ter mais dinheiro circulando em caixa.

Tipos de Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários podem ser separados nos seguintes grupos:
1 Fundos de papel
2 Fundos de fundos
3 Fundos de tijolo

1. Fundos de Papel

Os fundos de papel são compostos por recebíveis imobiliários. Ou seja, é uma espécie de debênture, na qual o fundo está atrelado a dívidas que são pagas aos cotistas. São dívidas geralmente atreladas ao IGPM + um prêmio, IPCA + um prêmio por exemplo. Geralmente esses fundos são usados para turbinar a carteira em épocas turbulentas como atualmente. Apesar de pagarem um aluguel maior, são mais arriscados, pois se a dívida não for paga pela empresa devedora ou tiver problemas judiciais, você pode ficar sem o aluguel. Um exemplo de um FII de papel é o FEXC11.

2. Fundos de Fundos

Os fundos de fundos, ou FII de FII’S, compram cotas de outros fundos. É parecido com um ETF de ações, no qual você compra um ativo e possui várias ações ao mesmo tempo. Ao comprar um fundo de fundos, você está adquirindo uma participação em todos os fundos que ele investe. É uma diversificação natural. Ex: BCFF11b, BPFF11.

3. Fundos de Tijolo

Os fundos de tijolo são fundos que investem em imóveis físicos como lajes corporativas, hospitais, edifícios comerciais. Os fundos de tijolo são separados por setores de atuação, como por exemplo:

Logísticos – são grandes galpões, geralmente para estocar matéria prima ou material de suporte. Ex: Fundo HGLG11, FIIP1B.

Hospitais – fundos que possuem hospitais como inquilino. Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11b), Hospital da Criança (HCRI11).

Comerciais – fundos que possuem inquilinos destinados à atividade comercial e vendas. Inquilinos como: Carrefour, Bom preço no fundo imobiliário MAXR11b, e Leader Magazine no fundo RBRD11, por exemplo.

Shopping – fundos que têm imóveis alugados para shopping centers. Ex: Shopping Parque Dom Pedro (PQDP11).

Hotéis – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas, frequentemente na forma de hotéis e de flat (fundo HTMX11).

Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais (fundo FIIB11).

Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes (fundo KNRE11)

Educacional – Imóveis alugados para faculdades. Como exemplo de inquilinos, temos a Anhanguera Educacional (fundo AEFI11) e o Insper – Instituto de Ensino e Pesquisa (presente no fundo FCFL11b).

Agências – Fundos que alugam para agências bancárias. Como inquilinos, temos o Santander, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil.

Escritórios – São fundos que possuem lajes corporativas e que alugam também para atividades administrativas de empresas como por exemplo a PETROBRAS no fundo XTED11 e XPCM11.

Além disso, vale ressaltar que os fundos também podem ser divididos quanto ao tipo de inquilino, a fim de ter um gerenciamento de risco adequado e planejar a melhor alocação de ativos.

Os fundos podem ser:
1- mono inquilino / mono imóvel
2- mono inquilino / multi imóveis
3- multi inquilino / mono imóvel
4- multi inquilino / multi imóveis.

1- Mono/mono

A definição é clara. Apenas um inquilino e apenas um imóvel. Ex: NSLU11b. Apenas um hospital e um inquilino. Uma curiosidade é o fundo logístico SDIL que apesar de possuir 4 inquilinos, há uma dependência desproporcional no inquilino BrasilFoods, que responde por quase 80%. Sendo portanto, considerado mono inquilino.

2- Mono inquilino / multi imóvel

Um exemplo é o fundo AGCX11. O fundo aluga vários imóveis por todo o Brasil para a CAIXA. Nesse fundo, o risco é mais diluído do que nos fundos mono/mono, já que a diversificação geográfica ajuda a mitigar riscos (enchentes, tempestades, roubo). O impacto em um imóvel é muito pouco em relação ao total.

3- Multi inquilino / mono imóvel

Shoppings são bons exemplos desse tipo de fundo. Um imóvel e inquilinos diversificados. Em shoppings temos estacionamento, lojas de artigos infantis, livrarias, supermercado, cinema. Ou seja, a renda é bem diversificada.

4- Multi inquilino / multi imóvel

São fundos que possuem diversificação geográfica e diversificação entre inquilinos. O fundo RBRD11, além de ser um mix entre os setores comercial + logístico, conta com 3 inquilinos diversificados entre 4 imóveis.
Leader – 1 imóvel no Rio de Janeiro, 1 imóvel em Natal
Ampla (setor de energia) – 1 imóvel em São Gonçalo, RJ
Ambev – 1 imóvel em Belo Horizonte

Qual escolher?

A fim de otimizar o estudo, é muito recomendado aos iniciantes que comecem pelos fundos multi multi. Mas por quê razão, Anderson?

Esses tipos de fundo, por contarem com uma distribuição e diversificação de patrimônio maior, o dano que pode acontecer na sua renda no caso de uma crise é minimizada.

Vamos a um exemplo prático.

O fundo de escritórios HGRE11 possui 202 unidades locáveis, 24 empreendimentos distintos e diversos inquilinos.
O fundo do setor hospitalar NSLU11b, possui apenas um imóvel e um inquilino.

Imagine que haja um atraso do pagamento pelo hospital. Qual será o impacto naquele fundo?

Agora, imagine que um dos inquilinos tenha problemas para pagar o aluguel ao fundo HGRE11. Terá o mesmo impacto que no fundo anterior?

Pois bem. Isso não é motivo para ter apenas fundo multi/multi em carteira. Todos os 4 tipos podem ter espaço na sua carteira de investimentos, desde que sejam muito bem balanceados.

Vantagens e Desvantagens dos Fundos Imobiliários

quais são as vantagens dos FII

Para ter uma noção do investimento, é interessante comparar esse ativo com a renda recebida se fôssemos alugar imóveis físicos.

Vantagens

1- A renda dos fundos, atualmente é isenta de imposto de renda. Por enquanto ainda é isenta. Atualmente o governo está de olho em tributar a renda de diversos investimentos. Por isso os investidores que estão de fora dos fundos imobiliários devem ter muita cautela. Os fundos atualmente caíram muito só com a notícia, e é possível que caiam ainda mais para que a cota seja corrigida para o novo valor de aluguel. Nos fiis é possível receber entre 0,8 até 1,2%a.m., em média de aluguel. Nos imóveis físicos o aluguel é tributado em 27,5% além da média ser em torno de 0,5%a.m. sobre o valor do imóvel ou até menos.

2- Com poucos reais já é possível investir em fundos imobiliários. Há cotas que custam menos de 1 real e outras que podem custar R$ 1.500,00, ou até mais. Porém, se analisarmos que para comprar imóveis físicos é necessário centenas de milhares de reais, o custo dos FIIs é muito mais baixo e possibilita que todos possam investir em imóveis mesmo tendo pouco dinheiro. Outro investimento muito acessível é o Tesouro Direto, no qual é possível comprar frações de títulos a partir de R$30,00.

3- Caso queira vender, nos FIIs você pode vender parte das suas cotas. Nos imóveis físicos não é possível vender só o banheiro, ou só o quarto. Você liquida o imóvel físico inteiro.

4- Você aluga para inquilinos de renome (CAIXA, SANTANDER, AMBEV). As chances de dar calote são menores do que no imóvel que você aluga para o Sr. Manoel.

5- É mais prático e fácil diversificar entre imóveis nos fundos imobiliários comprando cotas de diferentes fundos. Imagine o dinheiro para comprar vários imóveis físicos. Se o teu inquilino de pessoa física parar de pagar e você tinha apenas aquele imóvel, o impacto é de 100%. Nos fundos multi/multi o impacto é muito menor

6- Você não se preocupa com reformas, com taxas de cartório, advogados e estresse com o inquilino, como no imóvel físico. Tudo é pago com parte do aluguel que o fundo recebe.

Desvantagens

1- Um cotista de um FII não é dono do imóvel. Ele não pode simplesmente pegar uma cadeira, sentar na sala e dar ordens.

2- A cota fica sujeita a oscilação de mercado. Hoje você comprou a 1000, mas amanhã o mercado pode estar disposto a pagar apenas 800.

3- Falta de Autonomia. No imóvel físico você tem total autonomia pois o imóvel é seu. Nos FIIs, a assembléia pode decidir algo que não é interessante para o cotista.

Custos para investir em Fundos Imobiliários

custos e taxas FIIs

Os principais custos para a aquisição de fundos imobiliários são:
1- Taxa de corretagem
2- Taxa de custódia
3- Taxas da Bovespa (emolumentos + liquidação)

Taxa de Corretagem

A taxa de corretagem varia de corretora para corretora. Há corretoras que cobram de 0 até 14 reais por corretagem. A corretagem é cobrada por cada operação feita.

Ex: Uma ordem de compra de 10 cotas de um fundo ABCD11 a 100 reais cada. Valor da compra = 10 x 100 = 1000 + 14 de corretagem = 1014. A escolha da corretora depende do perfil do investidor.

Há corretoras que oferecem ferramentas mais elaboradas de gestão, análise dos fundos, ferramentas para cálculo do IR e geralmente são mais caras. Não recomendo nenhuma corretora, mas atualmente eu uso a SOCOPA, pois além de não cobrar taxa de corretagem, oferece um serviço que me atende muito bem.

Taxa de Custódia

A taxa de custódia é o valor pago à corretora mensalmente referente à guarda dos seus títulos. Os valores podem variar de corretora para corretora e cada investidor deve pesquisar o valor que melhor lhe atende de modo a não comprometer as compras e que ofereça um serviço de qualidade também.

Taxas da Bovespa

As taxas da Bovespa são sobre o valor total de compra. Juntos, os valores de liquidação e emolumentos somam 0,0325% sobre o valor de compra.
Peguemos o exemplo acima das 10 cotas a 100 reais cada + corretagem = 1014 reais.

Cálculo das taxas de liquidação + emolumentos = 1014 reais x 0,0325% = R$ 0,33.

Então o seu preço médio de compra = VALOR TOTAL DA COMPRA / quantidade de cotas.

Temos 1014,33 / 10 = 101,43 reais por cota aproximadamente. O preço médio é muito importante pois a rentabilidade depende do seu preço de aquisição.

Peguemos o fundo HGRE que custa hoje 1100 reais e paga um aluguel de R$ 11,10 por cota. 11,10 / 1100 = 1,009%a.m. Isso significa que comprando hoje o fundo por esse preço, estaremos recebendo mais de 1% ao mês se não houver mudança na renda.

Digamos que o investidor conseguiu comprar 1 cota desse fundo mês passado quando ele estava custando 1200 reais. Vamos calcular o retorno mensal?
Supondo uma outra corretora que cobre 7 reais por corretagem.
I- valor da compra = 1cota x 1200 reais = 1200 + 7 reais de corretagem
II – como a custódia só é cobrada no fim do mês, não incluímos nessa conta, para fins de praticidade no cálculo.
III – custos da Bovespa = 1207 x 0,0325% = R$ 0,39 = 1207,39 de preço médio
IV- rentabilidade mensal = renda recebida / preço médio = 11,10 / 1207,39 = 0,919% ao mês.

Além da perda do patrimônio, antes ele valia 1200, hoje vale 1100, você recebe proporcionalmente menos do que um investidor que comprou a um preço melhor.

Ou seja, isso significa que o preço e corretagem tem um impacto muito alto no seu retorno, já que os custos da Bovespa são fixos. O preço você pode comprar apenas quando estiver em um valor interessante, e a corretagem você decide pela corretora que está investindo.

Como escolher o melhor Fundo Imobiliário?

qual o melhor fundo imobiliario

Essa é uma pergunta mais delicada pois requer muito conhecimento por parte do investidor. Particularmente eu aprendi muito sobre fiis no blog do Tetzner. Lá a gente encontra uma equipe de investidores que compartilham conhecimento e um ambiente incrível para a troca de informações sobre fundos imobiliários.

Na minha opinião, os fundos devem ser escolhidos pelos seguintes fundamentos:

1- Fundos com histórico de boa gestão e transparência de informações;
2- Fundos com boa liquidez (janela de entrada e janela de saída);
3- Imóveis com boa localização geográfica e manutenção em dia;
4- Fundos que paguem um aluguel condizente com o setor. (existem fundos que pagam menos que poupança, e fundos que pagam 2% a.m.);
5- Saber se os fundos pagam um aluguel recorrente;
6- Olhar sempre a perpetuidade do fundo e o potencial de repassar a inflação do período;
7- Fundos com contratos mais longos e atípicos (são contratos em que o inquilino é obrigado a pagar uma multa referente aos alugueis restantes), oferecem mais segurança em tempos de crise;
8- Saber se o fundo é capaz de gerar a renda que ele paga.

Um exemplo disso foi a queda brusca na cotação do fundo HGRE11. Fundo que sempre vinha pagando em torno de 12,6 reais por cota, mas segundo o relatório só conseguia gerar em torno de 10 reais com a receita. Com isso o fundo que antes estava queimando caixa para pagar a renda, decidiu reduzir para 11,10 e a cotação caiu para acompanhar esse novo valor. Portanto, é importante ter muito cuidado para não cair na ilusão dos fundos que estão pagando muito mas sem sustentabilidade.

.



anderson henrique chaves



Anderson Henrique Chaves, 25 anos, trabalha embarcado e nas folgas pratica triathlon. Apaixonado por psicologia, relações humanas e educação financeira. Encontrou nos investimentos uma maneira de antecipar a aposentadoria, depender cada vez menos do trabalho atual para montar um negócio e ter mais LIBERDADE para curtir os hobbies e família.






.

Neste Artigo, você aprendeu com o Anderson todos os conceitos necessários para aprender a investir em fundos imobiliários. Pode parecer complexo á primeira vista, mas lembre-se que a compra de um imóvel físico também é complexa e cheia de detalhes jurídicos, portanto em qualquer tipo de investimento é extremamente importante estudar e aprender antes de tomar uma decisão. Se você tiver alguma dúvida, deixe seu comentário abaixo.

Como recomendação pessoal (Hevlin falando aqui), se você tem interesse em aprender sobre FIIs, sugiro acompanhar o Blog do Tezner, e também conferir o método Carteira Rica de investimento em FIIs. 

  • Anderson Henrique Chaves

    ee

  • Anderson Henrique Chaves

    dd

  • guilherme fellet

    Sensacional! Anderson arrebenta.