comprar ou morar de aluguel

Comprar ou alugar um imóvel: Eis a questão.

Muitas pessoas acreditam que morar de aluguel é sempre pior do que comprar um imóvel. É comum ouvirmos afirmações como:

“Pagar aluguel é jogar dinheiro fora”

“Se você financiar, pelo menos estará pagando algo que é seu”

Esse é um paradigma dominante no Brasil, e muita gente toma essas afirmações como verdades absolutas.

Mas, será que é verdade mesmo?

É preciso analisar até quando vale a pena comprar ou alugar um imóvel, especialmente se for financiado, e neste artigo você irá descobrir como fazer uma análise simples para entender:

– O que vale mais a pena

– Quais os riscos dessa decisão

– Como conhecer mais sobre o assunto e decidir com maior segurança.

Desde já adianto: Irei explicar as questões financeiras, que são extremamente importantes para você enxergar com clareza a situação. Porém, questões psicológicas não devem ser deixadas de lado.

Então, vamos ao conteúdo!

Comprar ou Alugar um Imóvel?

comprar ou alugar

Para tomar esta importante decisão, você precisa avaliar os seguintes fatores:

  • Objetivos de Vida

A compra de um imóvel próprio é uma das maiores decisões financeiras que uma pessoa irá tomar durante a vida. O problema é que muitas vezes esta decisão não é necessariamente o que a pessoa realmente quer ou precisa naquele momento.

Avalie seus objetivos de vida e de carreira.

Quais são seus sonhos?

A casa própria é algo realmente importante para você?

Será que este é o momento correto para se prender a um local fixo e uma dívida de longo prazo?

  • Idade

A idade é outro fator importante, pois pessoas jovens podem esperar mais para poupar dinheiro e dar entrada ou comprar o imóvel à vista. Essas pessoas possuem o tempo ao seu favor.

Inclusive, se você é jovem e está no início da sua carreira profissional, não é recomendável adquirir um imóvel próprio. Nesta fase da vida, é comum surgirem surpresas e oportunidades profissionais, e você precisa ter mobilidade geográfica e financeira para aproveitá-las.

Este é o momento de investir em sua carreira, para que você consiga crescer rapidamente e ter uma renda razoável no futuro.

  • Riscos Financeiros

Além da idade, é preciso avaliar também a sua segurança financeira.

Como está o seu emprego?

Como está a economia?

Você tem segurança financeira para conseguir honrar as parcelas por décadas?

Por fim, outro fator importante é o próprio valor do imóvel no mercado: será que ele vai subir? Será que vai cair?

Tudo isso depende da economia. Se os juros estiverem altos, como é o momento atual, você pagará mais caro pelo financiamento. Avalie também o custo de oportunidade do dinheiro: quanto você poderia estar investindo se não tivesse contraído esta dívida?

Muita gente acha que pagar aluguel é jogar dinheiro fora, mas uma vez que analisamos isso com maior conhecimento financeiro, podemos avaliar esta decisão com maior seriedade e conhecimento.

Não se deixe levar por tradições e ditados populares. A decisão entre comprar ou alugar deve ser feita de maneira consciente.

Alugar um imóvel é jogar dinheiro fora?

vale a pena alugar ou financiar

Esta é uma crença muito comum. As pessoas acham que morar de aluguel é jogar dinheiro fora, pois, ao financiar você estará pagando por algo “que é seu”.

Mas… será que é verdade?

A resposta é fácil: não.

Vamos aos números:

Eu realizei uma rápida simulação no site da Caixa Econômica para o financiamento de um imóvel de R$ 200.000,00 por 420 meses, pela tabela SAC.

O resultado foi esse:

simulacao financiamento caixa

Se você não sabe, o sistema SAC é conhecido popularmente como um financiamento com parcelas decrescentes, e é o sistema mais comum para o financiamento de imóveis.

Isso significa que todos os meses você irá “quitar” (amortizar) o mesmo valor do saldo devedor. Com o tempo, o saldo devedor será reduzido, os juros também (pois irão incidir sobre um saldo cada vez menor) e consequentemente a parcela que você irá pagar ao banco.

Na simulação, a primeira parcela seria de R$ 1.764,45 e a última R$ 393,47.

Como todos os meses a amortização do saldo devedor é a mesma, a última parcela paga do financiamento no sistema SAC é o valor que será abatido do saldo devedor mensalmente.

Isso significa que, na primeira parcela, dos R$ 1.764,45, apenas R$ 393.47 serão usados para quitar a dívida, e todo o valor restante, ou seja, R$1.370,98 são somente juros.

Conclusão: ao pagar esta parcela, você estará jogando fora quase R$1.400,00!

Ao financiar, o imóvel não é seu. É do banco. A garantia do financiamento é o próprio imóvel. Se você deixar de pagar as parcelas, o banco irá tomar o imóvel de você.

Um financiamento nada mais é do que um empréstimo: você pegou dinheiro do banco, e em troca o banco fica com o imóvel. Ele só será realmente seu depois que o financiamento for quitado.

Ao financiar, você também estará pagando aluguel da mesma forma, mas ao invés do imóvel, você alugou o dinheiro do banco. E a parte ruim disso é que o “aluguel” deste dinheiro é muito caro – os juros dos financiamentos imobiliários são altos e a longo prazo.

Então, financiar também é jogar dinheiro fora. A questão é saber escolher em qual cenário você “perderá” menos dinheiro.

Casa Própria: Viver de Aluguel ou pagar o financiamento?

comprar ou morar de aluguel

Vamos agora para a dúvida principal: será que é melhor comprar ou alugar, considerando que o imóvel será financiado?

Voltando para a simulação que fiz no site da Caixa:

simulacao financiamento caixa

Neste caso, você irá comprar um imóvel de R$ 200.000,00, com R$ 46.584,64 de entrada e a quantia financiada será de R$ 153.415,36.

Além disso, temos os valores da primeira e última prestações:

financiamento caixa

Está me acompanhando?

Então vamos continuar…

O preço do aluguel de um imóvel normalmente gira em torno de 0,5% do seu valor.

Ou seja, se você alugasse um imóvel de R$ 200.000,00, pagaria em média R$ 1.000,00 por mês.

Este valor é uma aproximação, pois é possível negociar e conseguir valores menores do que os 0,5%. Inclusive, em época de saturação no mercado imobiliário, ou se o imóvel estiver desocupado há muito tempo, este preço será menor.

Se você escolhesse morar de aluguel, poderia poupar R$ 764,45 por mês, que seria a diferença entre o valor do aluguel e a primeira parcela do financiamento.

Então, logo no início você pode perceber o seguinte:

  • Ao invés de jogar fora R$ 1.400,00 somente com os juros do financiamento, você estará jogando fora apenas R$ 1.000,00 com o aluguel.

Vamos supor que ao invés de financiar, você irá investir o dinheiro da entrada R$ 46.584,64 somado a  R$ 700,00 mensais (que seria o valor aproximado da diferença entre a primeira parcela do financiamento e o valor do aluguel).

  • Investindo desta forma, você conseguirá R$ 200.000,00 em 10 anos. Enquanto que, no financiamento, você demorará 35 anos para quitar a dívida.
  • Se você apenas investir R$ 700,00 mensais, sem considerar o valor da entrada, conseguirá R$ 200.000,00 em 14 anos.

Mesmo considerando que o valor da parcela diminuirá com o tempo, o dinheiro poupado e investido irá crescer mais rapidamente do que a queda no valor das parcelas.

Observação: fiz estes cálculos simulando um investimento que paga 0,6% por mês, que é a rentabilidade média de um título do Tesouro Direto já descontando a inflação.

Percebeu a diferença?

Se olharmos o lado puramente financeiro, não vale a pena financiar. Se você deseja comprar um imóvel, provavelmente a melhor decisão é morar de aluguel e investir mensalmente durante alguns anos para comprar à vista no futuro.

Eu digo “provavelmente” porque este foi um cálculo simplificado, mas em geral os resultados são próximos da realidade.

Se você mora em São Paulo ou no Rio de Janeiro, encontrei esta calculadora online que mostra aproximadamente quando vale a pena alugar ou comprar, baseado em dados regionais:

Clique aqui para acessar o cálculo

É claro que um investimento destes exige disciplina, e existem muitas questões que não considerei nos cálculos, como a valorização do imóvel. É justamente sobre isso que vou falar no próximo tópico.

Imóvel sempre valoriza?

imovel sempre valoriza

Uma crença muito comum no Brasil é a de que os imóveis sempre valorizam. É comum encontrar na mídia notícias como “Preço dos Imóveis dobrou nos últimos 10 anos”.

Além disso, todos nós já ouvimos alguma história do vizinho da sua prima que comprou um terreno por R$ 20.000,00 e vendeu por R$ 100.000,00 em poucos anos.

O que precisamos avaliar nestes casos são quatro pontos importantes:

  • O preço dos imóveis aumenta todos os anos, assim como o preço de tudo aquilo que consumimos – é a chamada inflação. O que precisa ser avaliado, portanto, é a valorização (ou desvalorização) do preço do imóvel já descontando a inflação.

O gráfico abaixo mostra a série histórica de preços dos imóveis no Brasil segundo o índice FipeZap, já corrigido pela inflação IPCA:

tabela fipezap valorizacao imovel

Em uma linguagem simples, o gráfico mostra qual é o aumento ou queda de preço de um imóvel hipotético de R$ 100,00 a partir de 1979.

Observe que em 2015 os imóveis atingiram o valor de R$ 159,35, ou seja, uma valorização de apenas 53.38% em 36 anos. Trata-se de uma valorização média de apenas 1,23% ao ano. É possível conseguir rentabilidades superiores a este valor investindo no mercado financeiro.

Segundo o site RExperts:

“Uma das explicações de porquê tanta gente tem o costume de dizer que os imóveis valorizam muito é que, durante o período de hiperinflação, a referência de valor ficou muito confusa e as pessoas não sabiam se os preços estavam valorizando ou apenas acompanhando a inflação. Se, por exemplo, um imóvel passava de C$ 60 mil (cruzados, cruzeiros ou qualquer outra moeda da época) para C$ 600 mil em um ano (valorização de 10x), porém a correção inflacionária do período era de 15x (muito comum nessa época), o imóvel havia perdido valor, mas a percepção era de que o imóvel tinha se valorizado 10 vezes”. (Fonte)

  • Houve um boom imobiliário no Brasil nos últimos anos, isso é verdade. Porém, será que esta hipervalorização é uma regra? Claramente, períodos de picos como o que ocorreu há alguns anos atrás não são sustentáveis economicamente, e você não deve leva-los em consideração ao tomar qualquer tipo de decisão. A economia é cíclica. Inclusive já é possível notar uma desvalorização no preço dos imóveis nos últimos 12 meses (fonte).
  • Será que esta valorização é alta o suficiente para compensar os custos com os juros dos financiamentos por 20 ou 30 anos?
  • Estes índices normalmente consideram os preços anunciados – e não os preços reais. É comum, especialmente em épocas de crise, que os valores anunciados sejam muito maiores do que o valor real da venda após todas as negociações.

Observe que a afirmação de que “imóveis sempre valorizam” é um mito. Tudo depende dos ciclos econômicos e do período de tempo que você está analisando.

Imóvel não é investimento

vale a pena investir em imoveis

Se você chegou até aqui, provavelmente está pensando que eu sou completamente contra a compra de imóveis…

… e isso não é verdade.

No tópico anterior, revelei alguns números para que você não se deixe levar por notícias oportunistas e crenças populares ao decidir entre comprar ou alugar. É preciso analisar os fatos com números reais e conhecimento sobre o assunto.

Você deve entender a diferença entre os ativos e passivos financeiros. Ao tomar a decisão entre comprar ou alugar, você precisa ter em mente que isto não é um investimento, e sim um custo.

Ativos x passivos financeiros

Ativo financeiro é tudo aquilo que coloca dinheiro no seu bolso. Ou seja, produtos que você adquire com o objetivo de rentabilizar e ganhar dinheiro. Investimentos financeiros como a poupança, Tesouro Direto, CDBs e ações são considerados ativos financeiros.

Já um passivo são bens e serviços que geram despesas para você.

Sendo assim, ao adquirir um imóvel para morar, ele será um passivo do ponto de vista financeiro, pois você terá custos com a manutenção, reformas, impostos e condomínio.

Se você compra um imóvel para morar, a valorização dele não irá te afetar, pois você não irá vende-lo só porque o preço subiu. A decisão de venda ocorrerá conforme seus objetivos de vida, como o nascimento de um filho, mudança de emprego ou mudança de cidade.

Um imóvel só é um ativo financeiro, ou seja, um investimento, se você comprar com a clara intenção de venda ou aluguel. Por exemplo, investidores que compram imóveis na planta e colocam à venda após a construção, ou aqueles que compram casas para ganhar dinheiro com os aluguéis.

É possível ganhar dinheiro investindo em imóveis físicos, desde que seja feito da maneira correta. Se você tem interesse neste assunto, recomendo acessar o Livro Negro dos Imóveis do especialista Leandro Ávila. Já para quem tem pouco dinheiro mas quer investir em imóveis, uma excelente opção são os Fundos Imobiliários.

Então, ao decidir entre comprar ou alugar, você não deve considerar o imóvel como um investimento.

Decidi comprar o imóvel, e agora?

comprar um imóvel

A decisão entre comprar ou alugar não é somente financeira, mas também emocional. Nós sabemos que muitas vezes queremos ter o nosso próprio canto, para poder reformar e personalizar a casa da maneira que quisermos, sem depender da aprovação do proprietário.

Além disso, a desvantagem do aluguel é que os contratos são temporários, e muitas pessoas não gostam de mudanças.

Vamos supor que você analisou os fatores emocionais e financeiros e decidiu que quer comprar o imóvel, mas não pode esperar anos ou décadas para pagar tudo à vista.

Então, o que fazer neste caso? Veja aqui as recomendações:

  1. Acabe com as outras dívidas primeiro

Lembre-se que o financiamento de um imóvel será provavelmente a maior e mais importante dívida da sua vida. Então, antes de qualquer decisão, é preciso acabar com as outras dívidas primeiro, especialmente as descontroladas.

Ao comprar a casa própria, você precisará desembolsar um valor considerável para a entrada e as prestações iniciais também são mais caras.

Elimine o seu saldo devedor de cartões de crédito, empréstimos, prestações ou outros financiamentos antes de iniciar o financiamento da sua casa própria.

Esta ação trará maior segurança financeira e evitará que você piore ainda mais o seu quadro de endividamento.

  1. Prepare-se para os juros altos

Já que você não irá comprar o imóvel à vista, tente minimizar o dano. O ideal é procurar as melhores condições possíveis para o financiamento. Você não deve olhar somente para o valor das parcelas mensais, mas também para as taxas de juros e o prazo do financiamento.

Para que você perca menos dinheiro, é interessante pagar a maior entrada possível e reduzir o tempo do financiamento. Desta forma, os juros irão incidir sobre um montante menor de dinheiro e você estará comprometido com a dívida por menos tempo.

Financiamentos longos são comuns, mas extremamente perigosos. É preciso avaliar friamente se você terá condições financeiras de arcar com o pagamento desta dívida por décadas.

  1. Organize sua vida financeira

O pagamento das parcelas do financiamento é considerado uma dívida controlada, e, portanto, deve estar de acordo com o seu orçamento mensal.

Além disso, é importante ter uma reserva de emergência e um planejamento financeiro, para que você tenha mais segurança na hora de tomar a sua decisão.

Conclusão

Nos tópicos anteriores, você descobriu quais são as crenças comuns e alguns exemplos numéricos sobre se é mais vantajoso comprar ou alugar.

Na maioria dos casos vale a pena alugar e investir a diferença entre o aluguel e a parcela do financiamento. Se você já tem dinheiro guardado, melhor ainda: invista essa quantia e, juntamente com o valor mensal que será poupado morando de aluguel, será possível pagar o imóvel à vista em menos tempo.

Ao comprar à vista você terá um poder de negociação enorme e conseguirá grandes descontos no valor final, além de começar a sua vida nova livre de dívidas.

Se você decidir financiar o imóvel, o ideal é conseguir poupar o maior valor possível para a entrada e reduzir ao máximo o número de parcelas. Nunca se esqueça que o financiamento é uma dívida, e o ideal é quitá-la o mais rápido possível.

É claro que a decisão final entre comprar ou alugar não é somente financeira. Você precisa também avaliar a parte emocional, seus sonhos, objetivos e a situação familiar.

Esta é uma decisão que eu não posso tomar por você.

Neste artigo, apenas apresentei justificativas 100% racionais e frias. Se você acredita que comprar um imóvel próprio trará mais qualidade de vida e isso compensa as perdas financeiras, vá em frente. Lembre-se apenas de preparar seu orçamento para arcar com estas despesas.

O valor do aluguel, taxas de juros do financiamento, rentabilidade dos investimentos, valor da entrada e das parcelas mensais são os números que você precisará avaliar para decidir entre comprar ou alugar.

Para facilitar a sua vida, vou colocar aqui os links de algumas calculadoras online:

– Simulação do financiamento da Caixa

– Comparador de compra ou financiamento de imóveis

– Calculadora FipeZAP (São Paulo e Rio de Janeiro)

Se você quer saber mais sobre financiamento de imóveis, recomendo o Livro Negro do Financiamento de Imóveis do especialista Leandro Ávila.

Já para aprender a investir dinheiro, leia este artigo e confira o Curso Aprenda a Investir, que criei especialmente para quem deseja aprender a poupar dinheiro, investir corretamente, mas está começando do zero.

Espero que este artigo tenha servido para esclarecer os principais pontos a serem avaliados ao decidir entre comprar e alugar.

E agora, eu gostaria de saber: você tem alguma dúvida, discorda de algum ponto ou possui alguma informação complementar sobre este assunto? Deixe aqui seus comentários!